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        律師評案

        拆遷安置房屋的買賣合同有效嗎?

        來源: 本站 作者: 本站 發布時間:2017-04-30 瀏覽量:

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        拆遷安置房屋的買賣合同有效嗎?

          一、關于拆遷安置房屋買賣的相關問題:

          其實,所謂拆遷安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外,還受地方政府政策的約束,所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權,并且沒有規定限制對外出售,或者限制轉讓的期限已滿,這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區別,這樣的安置房可以買賣。

          現金市面上掛牌的拆遷安置房,往往是沒有取得產證,或者是剛剛取得產證,按規定5年內限制轉讓的房子。安置房買賣的風險很大,甚至沒有保障的。尚未取得產證的拆遷安置房,按《物權法》規定,房屋屬于不動產,不動產產權以房地產管理部門登記備案為準,沒有登記備案的,除法律特殊規定的情形外,不具有物權法上的產權效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產權,對外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同,期間風險也甚大。如:沒有產權證的拆遷安置房,或者產權證但5年內限制轉讓的拆遷安置房,從簽訂合同到將來辦理產權轉移的時間漫長,不確定因素多,可能會出現如下一些潛在安置房買賣的風險:

          1、家庭成員內部可能對拆遷安置房的分配有異議,萬一協商不成,可能每部起訴到法院解決,最終確定的合法權益人是誰還無法確定;

          2、無產權的拆遷安置房可能因其他原因導致無法辦理產權證;

          3、因交易時間漫長,房價變動可能性發,果如出售方為謀取更大利益,將房屋房價賣給他人,并在可以過戶交易時先行過戶給他人,那么購買方就很實現購房母的了,只能主張債權了;

          4、在購買房等待過戶的漫長時間內,也有可能發生因出售方自身債務糾紛,導致房屋被權人申請法院查封。

          購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質,一般來說對已經竣工的安置房可以查詢其“五證”,或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。不同類型的拆遷安置房,交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房,由于交易時間長,受市場因素的影響,往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現在房價上漲后上家有意反悔,找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益,或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大,買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置,但無法確定建好后安置房的具體結構、朝向、小區環境等,辦理過戶等手續時間也會更長。因此在購買此類房產時,簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外,還需要對房屋的增購等費用的支付方式,遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋,可以根據《民法通則》及《合同法》的相關規定,簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性,并對具體細節作出明確約定以防合同相對方反悔,最好由專業房產律師進行指導。

          二、購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質,一般來說對已經竣工的安置房可以查詢其五證,或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。不同類型的拆遷安置房,交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房,由于交易時間長,受市場因素的影響,往往買家需要承擔極大的法律風險。

          三、相關案例講解:

          1、案例分析

          張某與李某、吳某于2010年5月簽訂《拆遷安置房屋買賣合同》,約定李某、吳某自愿將坐落上海市浦東新區某路某弄某號某室拆遷安置房屋轉讓給原告,建筑面積90平方米,價格為100萬元;張某按約通過銀行轉賬支付李某、吳某房款,李某、吳某出具收條并捺印,同時將《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協議》、物業管理費發票、維修基金、有線電視初裝費、燃氣設施安裝費等材料交給原告。同時,雙方簽署房屋交接書,張某入住系爭房屋。后2013年年底張某聯系辦理房地產權證時,李某、吳某卻稱當初是向張某借款100萬元,拆遷安置房屋買賣合同也是被逼簽的,只是作為擔保,因為房屋尚未辦理房產證,便向他們提供動拆遷協議、電費、燃氣費、水費等各種交費證明原件。而其他被安置的三個人表示拆遷分得多套房屋,該套只是同小區其中一套,又稱拆遷事宜一直系李某、吳某辦理,出售的事情沒有經過他們的同意?,F張某主張協助辦理過戶義務,而李某等人起訴張某要求法院確認購房合同無效,返回房屋。

          2、法院判決

          法院認為拆遷安置房屋買賣合同依法有效,支持張某訴求,判決協助辦理過戶手續,駁回了李某等人的訴求。

          3、律師分析

          拆遷安置房屋買賣時,因為尚未領取房產證,無法及時辦理產權過戶手續,這就為日后糾紛產生留下隱患,而加上房價飛漲,不斷出現賣房人變卦,買房人起訴的情況。對此,資深房地產律師表示,本案也是比較典型的拆遷安置房屋買賣糾紛。就本案而言,爭議焦點主要有以下幾點:

         ?。?)拆遷安置房屋買賣合同是否有效?

          本案中張某與李某、吳某簽訂的拆遷安置房屋買賣合同系雙方真實意思表示,并不違法法律、行政法規的強制性規定,應當認定為合法有效。認定合同效力應按照《合同法》第五十二條的規定,而上海動遷安置房在取得房地產權證、被允許上市交易之前的3年內不得轉讓、抵押的政策不屬于法律、行政法規的強制性規定。另外,即使未辦理登記手續,但這不影響合同的效力。

         ?。?)因借款被逼簽訂房屋買賣合同作為擔保是否有效?

          本案中借款事宜沒有證據證明,且也沒有被脅迫的證據。對其主張的事實,無法提供證據證明,應承擔不利的后果。而與之相反張某卻有簽訂拆遷安置房屋買賣合同,支付房款銀行轉賬記錄,又有出具收據,并實際交付占有使用,持有拆遷安置房的原始材料,這一系列的證據形成完整的證據鏈,足以說明拆遷安置房買賣的事實。

         ?。?)未經其他安置對象同意出售是否有效?

          如果明知拆遷安置房出售后二年內不提起異議,那么應該視為已經默認同意。況且作為拆遷安置的重大事項,作為家庭成員應該有商有量,應該對自己的切身利益盡心對待義務。其他安置對象長時間的不實地查看,不聞不問,放任不管分得的拆遷安置房屋,另外其他安置對象分得同小區房屋已經實際入住,不可能不關注到系爭房屋已經出售的事情。而直到張某主張過戶義務時,才主張不知情,顯然也不符合常理。由此推斷其是知情且同意出售的。

          4、律師提醒

          最后,律師提醒廣大購房者,拆遷安置房比起其他房屋雖然有價格優勢,但買賣過程中存在諸多風險,一天不過戶就是一天的隱患。所以涉及房產買賣系重大財產的處分行為,尤其是動遷房買賣,涉及法律方面的問題及各種限制更多,還是建議委托專業房產律師為提供陪購法律服務。

          綜上,對于拆遷安置房屋買賣的合同是否有效,小編認為首先要看者房屋是否五證都已齊全,是否合法的買賣,其實對于合同的條款是否合法。針對這兩方面如果都是合法有據,那么一般情況下拆遷安置房屋買賣合同是有效的。

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